Gebühren & Abgaben
Grundbuch- und Notariatsgebühren Nidwalden
Klärungsbedarf bei Kostenzurechnung, Tarifmechanik und Ertragsentwicklung 2021–2025
PNHJ-Analyse · Nidwalden · Stand 11. August 2026
Kernfrage
Welche vollständigen Kosten stehen den Gebühren tatsächlich gegenüber – und in welchem Umfang entsteht das Gebührenaufkommen aufgrund staatlichen Bearbeitungsaufwands beziehungsweise aufgrund von Anzahl und Wert der zugrunde liegenden Geschäfte?
- CHF 10.065 Mio.
- Grundbuch- und Notariatsgebühren 2021–2025
- CHF 5.704 Mio.
- publizierter Aufwand Grundbuchamt und Grundbuchbereinigung
- CHF 4.360 Mio.
- rechnerische Differenz
- 176 %
- Gebühren im Verhältnis zu den betrachteten publizierten Aufwendungen
Einordnung
Die rechnerische Differenz ist nicht gleichbedeutend mit einem Gewinn und beweist für sich allein keine rechtswidrige Gebührenüberdeckung. Die institutionelle Staatsrechnung muss nicht der vollständigen gebührenrechtlichen Kostenrechnung entsprechen.
Zeitreihe 2021–2025
| Jahr | Gebühren | Aufwand Grundbuchamt + Grundbuchbereinigung | Verhältnis |
|---|---|---|---|
| 2021 | CHF 2.286 Mio. | CHF 0.892 Mio. | 256 % |
| 2022 | CHF 2.049 Mio. | CHF 1.056 Mio. | 194 % |
| 2023 | CHF 1.930 Mio. | CHF 1.239 Mio. | 156 % |
| 2024 | CHF 1.900 Mio. | CHF 1.234 Mio. | 154 % |
| 2025 | CHF 1.899 Mio. | CHF 1.284 Mio. | 148 % |
| Total | CHF 10.065 Mio. | CHF 5.704 Mio. | 176 % |
Was die Zeitreihe zeigt
Die Differenz beschränkt sich nicht auf ein einzelnes Rechnungsjahr. In allen fünf untersuchten Jahren liegen die ausgewiesenen Gebühren über den betrachteten publizierten Aufwendungen.
Gleichzeitig sank das rechnerische Verhältnis von 256 Prozent im Jahr 2021 auf 148 Prozent im Jahr 2025. Eine Beurteilung sollte deshalb nicht auf einem einzelnen Jahr beruhen, sondern einen längeren Zeitraum und die vollständige Kostenrechnung berücksichtigen.
Nicht nur Kosten bestimmen die Gebühreneinnahmen
Gebührenaufkommen = Funktion aus Tarifstruktur, Fallzahlen und Bemessungswerten
Tarifeffekt
Der Gebührensatz beziehungsweise Tarif wird verändert.
Mengeneffekt
Es werden mehr oder weniger Grundstücksgeschäfte, Grundpfandrechte, Beurkundungen oder andere Eintragungen vorgenommen.
Werteffekt
Bei wertabhängigen Tarifen können höhere Grundstücks-, Vertrags- oder Pfandwerte zu höheren Gebühren führen, auch wenn die Zahl der Geschäfte unverändert bleibt.
Der untersuchte zentrale Handänderungstarif weist sowohl in der am 1. Januar 2021 geltenden Regelung als auch in der ab 1. Januar 2025 geltenden Gebührenverordnung dieselben zentralen Ansätze auf:
- 1 ‰ bis CHF 3 Mio.;
- ½ ‰ des Mehrbetrags;
- Mindestgebühr CHF 200;
- Höchstgebühr CHF 8’000 je Grundstück.
Damit lässt sich die Entwicklung der Einnahmen nicht pauschal mit einer Erhöhung dieses untersuchten Tarifs erklären.
Sicher belegt
- 2021–2025 wurden rund CHF 10.065 Mio. Grundbuch- und Notariatsgebühren ausgewiesen.
- Grundbuchamt und Grundbuchbereinigung weisen zusammen rund CHF 5.704 Mio. publizierten Aufwand aus.
- Die rechnerische Differenz beträgt rund CHF 4.360 Mio.
- Das kumulierte rechnerische Verhältnis beträgt 176 %.
- Das Verhältnis ging zwischen 2021 und 2025 von 256 % auf 148 % zurück.
- Wichtige Grundbuchgebühren sind wertabhängig.
- Beim untersuchten zentralen Handänderungstarif ist zwischen den Regelungen 2021 und 2025 keine Erhöhung erkennbar.
- Für Beurkundungsgebühren besteht ein eigenständiges Tarifregime.
Noch offen
- Welche vollständigen unmittelbaren und mittelbaren Kosten werden dem Verwaltungszweig zugerechnet?
- Welche zusätzlichen Kosten sind in der institutionellen Rechnung nicht sichtbar?
- Welche Abschreibungen, Rückstellungen, Reserven oder zentralen Leistungen werden berücksichtigt?
- Wie hoch ist der Kostendeckungsgrad anhand der vollständigen Kostenrechnung?
- Wie hoch waren Fallzahlen und relevante Bemessungswerte?
- Welcher Anteil der Gebührenentwicklung ist auf Menge und Wert der Geschäfte zurückzuführen?
- Wann wurde die Gebührenkalkulation letztmals vollständig überprüft?
- Wie unterscheiden sich Kosten- und Deckungsgrad zwischen Grundbuch und Notariat?
Damit konzentriert sich der weitere Klärungsbedarf auf vier Punkte: Vollkosten. Fallzahlen. Bemessungswerte. Tarifprüfung.
Warum die Frage relevant ist
Bei zahlreichen staatlichen Amtshandlungen besteht für Bürgerinnen, Bürger und Unternehmen keine Wahl zwischen konkurrierenden Anbietern. Deshalb sollte nachvollziehbar sein,
- welche Kosten einer Gebühr zugrunde liegen;
- welche mittelbaren Kosten berücksichtigt werden;
- über welchen Zeitraum Einnahmen und Kosten beurteilt werden;
- wann Tarife überprüft werden;
- wie wertabhängige Tarife begründet werden;
- und welchen Einfluss Fallzahlen und Bemessungswerte auf die Einnahmen haben.
Zur Einordnung
- Grundlage
- Öffentlich zugängliche Quellen.
- Stand
- Die Analyse gibt den Informationsstand zum angegebenen Publikationsdatum wieder.
- Methode
- Belegte Sachverhalte, analytische Einordnung und offene Fragen werden voneinander getrennt.
- Korrekturen
- Begründete Hinweise auf Fehler oder aktuellere Quellen können PNHJ gemeldet werden.
Quellen und Fundstellen
Die Analyse basiert ausschliesslich auf öffentlich zugänglichen Unterlagen des Kantons Nidwalden sowie den einschlägigen rechtlichen Grundlagen und der in der Analyse berücksichtigten Rechtsprechung.
- Staatsrechnung Kanton Nidwalden 2021 – Grundbuchamt und Grundbuchbereinigung
- Staatsrechnung Kanton Nidwalden 2022
- Staatsrechnung Kanton Nidwalden 2023
- Staatsrechnung Kanton Nidwalden 2024
- Staatsrechnung Kanton Nidwalden 2025
- Gebührengesetz Nidwalden, NG 265.5
- Grundbuchgesetz Nidwalden, NG 214.1
- Gebührenverordnung Nidwalden, NG 265.51
- frühere Gebührenverordnung, Stand 1. Januar 2021
- Beurkundungsgebührenverordnung, NG 268.12
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